KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ve KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ
1.KİRA SÖZLEŞMESİ
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların anlaşması yeterlidir.
2.KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi kanunda 2 şekilde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin feshi bildirim yoluyla ve dava yoluyla sona erdirilebilir. Buna ilişkin olan hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:
I. Bildirim yoluyla
Genel olarak
MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bildirimin geçerliliği
a. Şekil
MADDE 348- Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
b. Aile konutu
MADDE 349- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
II. Dava yoluyla
Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
3.KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA FESHİ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kanunda kural olarak kira akdini feshetme hakkı ev sahibine verilmemiş, kiracıya verilmiştir. Ev sahipleri ancak 10 yıllık uzama sürenin sona ermesinin ardından, yeni kira yılının başlangıcından en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira akdini feshetmesi mümkündür.
İlgili hususu bir örnekle açıklayalım; 15.01.2010 tarihli 1 yıllık olarak düzenlenen kira sözleşmesi kanunen belirli süreli kira sözleşmesidir. İlgili kira sözleşmesinin sona erme tarihi 15.01.2011’dir. Ancak kira sözleşmesinin süresinin bitimine dayanarak ev sahipleri kira sözleşmesini feshedemez ve kiracıyı çıkaramaz. Kiracı örnek olayımızda en geç 01.01.2011 tarihinde ev sahibine bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir.
Bahse konu sözleşmede kiracı sözleşmeyi feshetmemişse; sözleşme artık belirsiz süreli hale gelmektedir. 05.01.2011-05.01.2012 arası 1.uzama yılı olarak kabul edilir. Ev sahibi ancak 10 yıllık uzama süresinin sona erme tarihi olan 15.01.2021 tarihinden yeni kira yılının başlangıcından en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunarak yani 15.10.2020 tarihinde bildirimde bulunarak kira akdini neden belirtmeden feshedebilir.
Fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Yazılı şekilde yapılma şartı noterden ihtar çekme, iadeli taahhütlü mektupla ispat edilebilir.
4.KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLUYLA FESHİ(TAHLİYE DAVALARI)
Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesi yani kısaca tahliye kanunda şu kiraya verenden(ev sahibinden) kaynaklanan tahliye sebepleri ve kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri olarak iki ana başlık altında düzenlenmiştir:
Kiraya verenden kaynaklı, ev sahibinin kiracısını tahliye ettirebilmesi için gereken şartlar:
a)İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
b) Yeniden İmar Ve İnşa
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise
c) Yeni Malikin Gereksinimi
Kiralananı sonradan edinen kişi, (sonradan satın alan, bağış alan, kendisine trampa edinen vb.) onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
Kiracıdan kaynaklı ev sahibinin kiracısını tahliye ettirebilmesi için gereken şartlar:
a) Yazılı Tahliye Taahhüdü
Kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı taahhüt edilmiş olması, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmanın yazılı olarak üstlenilmiş ve buna rağmen boşaltılmamış olması ve kiraya verenin, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurması veya dava açması gerekmektedir.
b)İki Haklı İhtar
İki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin gerçekleşmesi için, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi, ihtarların haklı ve yazılı olması gerekmektedir. İhtarın haklı olabilmesi için kiranın muaccel olması ve ihtarın da muacceliyetten sonra gönderilmesi lazımdır.
c) Kiracının veya eşinin mevcut konutu
Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun olması, bu konutun kiralanan ile aynı ilçe, belde belediye sınırları içerisinde olması ve ayrıca bu sınırlar dahilindeki konutun kiracı ve birlikte yaşadığı eşi için oturmaya elverişli olması ile kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutu olduğunu bilmemesi şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir.
5.TAHLİYE DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmaktadır. Tahliye davasının davalısı kiracı iken; davacısı kiraya veren, malik veya yeni malik olabilmektedir
Tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.
Tarafların tacir olmaması halinde şahsi kişiler, yetki sözleşmesi ile kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme belirleyemeyeceklerdir.
EMSAL YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3643E. 2016/537K.
“..Taraflar arasındaki çatılı yere dair yapılan kira sözleşmesinin 01.07.2000 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli olduğu, kira sözleşmesinin süre sonunun 31.06.2002 tarihi olduğu, 10 yıllık uzama süre sonunun ise 31.06.2012 tarihi olduğu anlaşılmaktadır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup yürürlük tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolduğundan Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinin taraflar yönünden uygulanabilirliği 6101 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca 01.07.2014 tarihinde başlamaktadır. Buna göre davacı kiralayanların 01.07.2014 tarihinden en az 3 ay öncesinde yani 01.04.2014 tarihinde kiracıya ulaşmak üzere ihtarname göndermesi gerekmektedir”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7129E. 2017/17713K.
‘..Davacı 24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK’ nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi sebebiyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’ nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. TBK’ nun 347/2. maddesi maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 05.01.2015 tarihli ihtarı davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 23.10.2015 tarihinde açılmıştır. TBK’ nun 328/son maddesinde;”Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar TBK’ nun 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”