YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE
Kiralanın konut veya çatılı iş yerlerinin tahliye edilmesi nedenleri kanunda çeşitli şekilde sıralanmıştır. Kiralananın dava yoluyla tahliyesi açısından; ihtiyaca dayalı olarak feshi ve yeni malikin mülkü ediniminden kaynaklı gereksinimi nedeniyle imkanları vardır. Konut veya çatılı işyerlerinde ihtiyaca dayalı olarak tahliye konusu için https://www.gamzesecginbozkurt.av.tr/ihtiyaca-dayali-tahliye/makalemizi inceleyebilirsiniz.
İnceleme konumuz olan bu, makalede yalnızca Türk Borçlar Kanunu 351.maddede düzenlenen bir gayrimenkulün mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açması konusu ele alınacaktır.
1.Genel Giriş
- Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde açılmaktadır:
TBK m.350’de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açması - TBK m.351’de düzenlenen bir kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasıdır.
TBK.351 maddesi ”Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Kanun metni incelendiğinde; dikkate dilmesi gereken en önemli husus bir mülkiyeti sonradan edinmenin tek başına o mülkiyeti tahliye edilmesi hakkını tanımadığıdır.
Kiralananı sonradan edinen kişi ifadesi yer aldığı için kiralananı satın alanın yanında, kendisine bağışlanan, miras kalan, trampa edilen vs gibi farklı edinme sebeplerine sahip kişiler de TBK.351 maddesindeki diğer şartları taşıyorsa kiralananın tahliyesini talep edebilecektir.
2.Yeni Malikin İhtiyacı Nedenine Dayalı Kiralananın Tahliyesi Davasının Şartları Nelerdir?
- Yeni malikin(mülkiyeti edinenin) kendisinin konut ihtiyacı
- Yeni malikin(mülkiyeti edinenin) altsoyu (çocuk,torun), üstsoyu (anne,baba vs.) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı
- Yukarıda sayılan kişilerin taşınmaz ihtiyacının samimi, gerçek, zorunlu ve devamlı olması
- Edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek
3.Hangi Sürelerde Dava Açılır?
Kiralananı edinen kimse edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde talebini içeren ihtarname ile kiracıyı haberdar ettikten altı ay sonra dava açabilir. Edinme tarihinden itibaren bir aylık süre geçtikten sonra ihtarname tebliğ edilmişse yeni malik bu maddeye dayanarak dava açamaz.
Edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde bu ihtar keşide edilmezse yeni malik de kira sözleşmesini aynı koşullarla üstlenmiş sayılır ve bu nedenle tahliye davası açamaz. Ancak bundan sonraki kira döneminde gereksinim sebebiyle sözleşmeyi, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı tahliye davasıyla da sona erdirebilir.
Bunu bir örnekle açıklayacak olursak; bir gayrimenkulü 01.01.2022 tarihinde satın aldığımızı ve gayrimenkulde bir kiracının oturduğunu varsayalım. Böyle bir durumda edinme tarihinden itibaren 30 gün içerisinde kiracıya tahliye talebini içerir ihtarnamenin tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. Eğer bu süre içerisinde ihtarname tebliğ edilmez ise yeni malik olarak kira sözleşmesini aynı şartlarla kabul etmiş sayılırız.
Yargıtay 6.HD. 10.10.2013 – 2013/10473 E. 2013/13888 K. da konuya ilişkin kararında ”konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimsenin dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse de TBK.’nun 351’inci maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini, davanın altı ayın sonunda hemen açılmasının (örneğin bir ay içinde açılması) şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılmasının mümkün olduğunu” ifade etmiştir.
Tüm şartlar sağlandığı takdirde; tahliye davası ihtarname tebliğinden 6 ay sonra ya da kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır.
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılacak olan davada yapılması gereken usuli işlemler önem arz etmektedir. Burada kanunda yazan hususlara dikkat edilmediği takdirde gereksinim olmasına rağmen tahliye davasının reddine ya da tahliyenin daha geç bir zamanda gerçekleştirilmesine sebebiyet verilebilir.
Bunlar nazara alındığından Tahliye Davalarının Adana Avukat ile yürütülmesi tavsiye edilmektedir.
4.Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ancak bu yetki kuralı kesin yetki olmadığından davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkili olacaktır.