İHTİYACA DAYALI KİRALANANIN TAHLİYESİ
Kiralanın konut veya çatılı iş yerlerinin tahliye edilmesi nedenleri kanunda çeşitli şekilde sıralanmıştır. Kiralananın bildirim yoluyla ve dava yoluyla tahliye edilmesi imkanları vardır. Konut veya çatılı işyerlerinde sözleşmenin feshi konusu için https://www.gamzesecginbozkurt.av.tr/kira-sozlesmesinin-feshi-ve-kiralanan-tasinmazin-tahliyesi/ makalemizi inceleyebilirsiniz.
İnceleme konumuz olan bu, makalede İhtiyaca Dayalı Kiralananın Tahliyesi açısından yalnızca Türk Borçlar Kanunu 350.maddede düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açması konusu ele alınacaktır.
Genel Giriş
Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde açılmaktadır:
1. TBK m.350’de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya bazı yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açması
2. TBK m.351’de düzenlenen bir kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasıdır.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
İhtiyaca Dayalı Kiralananın Tahliyesi Davasının Nedenleri
1.Kiraya Verenin Kendisinin Konut İhtiyacı
Kiraya verenin kendisinin konut ihtiyacının olması durumunda şartları varsa TBK 350 maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi’nden kiralananın tahliyesini talep edebilir. Aşağıda sıralanan hususlar kiraya verenin kendisinin konut ihtiyacı açısından uygulamada sık karşılaşılan ve ele alınan ihtiyaç nedenleridir.
a. Kiraya Verenin Kendisinin Kirada Olması
Kiraya verenin kendisinin kirada oturması durumunda; kiralananın tahliyesini dava açma ve ihtarname sürelerine uyarak talep edebilecektir.
Yargıtay, 6. HD, 04.03.1988 tarih ve E. 1987/15452, K. 1988/3325 sayılı kararı
”Bir kimsenin kendisine ait taşınmazda oturması yasal hakkıdır. Oturduğu yer babanın evi olsa dahi bu durumu değiştirmez.”
b. Kiraya Verenin Başkasının Yanında Oturması
Kiraya verenin kendisinin başkasının yanında oturması durumunda; kiralananın tahliyesini dava açma ve ihtarname sürelerine uyarak talep edebilecektir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14.02.2019 tarih 36. H.D. 2017/2528 E. 2019/262 K.
”Mahkemece, davacının bildirdiği tanıklar dinlenmiş, davacının SGK kayıtları incelenmiş, kira sözleşmesi ve toplanan tüm deliller değerlendirilerek karar verilmiştir. Davacının Bursa’daki iş yerinin kapandığı, İstanbul’da yeni bir iş yerinde çalışmaya başladığı, davaya konu konuta ailesiyle birlikte ikamet etmek için ihtiyacı bulunduğu ispatlanmıştır. İhtar ve davanın süresinde olduğu, TBK 350 ve 353.maddelerine uygun olarak karar verildiği, istinaf başvurusunun yerinde olmadığı anlaşılmıştır.” yönündeki, Bursa’dan iş için İstanbul‟a yerleşen davacının kalacak yeri olmadığı için annesinin evinde kaldığı olayda verilen istinaf mahkemesinin HMK’ nun 362/1-b kesin nitelikteki kararı.
c. Kiraya Verenin Sağlık Durumunun Kiralanana Geçmesini Gerektirmesi
Kiraya verenin sağlık durumları nedeniyle; kiralananın tahliyesini dava açma ve ihtarname sürelerine uyarak talep edebilecektir.
Yargıtay, 6. HD, 08.12.2003 tarih ve E. 2003/8731, K. 2003/8796 sayılı kararı
”…1932 doğumlu davacının, halen kendisine ait ikinci katta bulunan asansörsüz ve sobalı evde ikamet ettiği, bodrum katta yer alan kömürlükten kömür taşımasına komşularının yardım ettiği, kiralananın ise kaloriferli binanın birinci katında yer aldığı, gerek bilirkişi raporundan, gerek davacı tanıklarının beyanlarından anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyaç iddiasının samimi ve zorunlu olduğunun kabulüyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.”
d. Kiralananın Fiziki, Ekonomik ve Konum Yönünden Daha Elverişli Olması
Kiraya verenin oturduğu konutunun fiziki özelliklerinin tahliyesi istenen kiralanana göre daha elverişsiz olması nedeniyle kiralananın tahliyesini dava açma ve ihtarname sürelerine uyarak talep edebilecektir.
Yargıtay, 6. HD, 22.11.1983 tarih ve E. 1983/11588, K. 1983/11591 sayılı kararı
”Davacı hâlen kendisine ait lüks bir dairede oturduğunu, 10.000 lira aylık genel gider ödediğini, üniversitede çocuklarının okuduğunu, ekonomik şartlar nedeniyle geçim sıkıntısı çektiğini, burayı kiraya vererek daha az masrafı gerektiren ve mütevazı olan kiralananda oturmak istediğini, böylece daha rahat bir yaşantıya kavuşacağını iddia etmiştir. Gerçekten davacının iddiaları doğru ise, genel olarak bu hususu bir ihtiyaç olarak kabul etmek gerekir. Zira ekonomik şartların zorunlu kılması nedeniyle davacının lüks dairede oturması kendisi için çekilmez hâle gelmiş demektir.”
e. Kiraya Verenin Eşya Koymaya Yönelik İhtiyacı
Kiraya verenin aracını koymak için garaj ihtiyacı, fazla eşyalarını koymak için depo ihtiyacı ve odunluk, kömürlük gibi ihtiyaçlar gerçek ve samimi kabul edilmiş, bu nedene dayalı olarak tahliye davası açılması imkanı kiralayana verilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.10.1961 tarih ve E. 1961/2434, K. 1961/5435 sayılı kararı
”Şahsî eşyaları muhafaza etmek de ihtiyacın kapsamına girer. Kiraya veren veya maliki eşyalarını atmaya veya satmaya zorlamak olanaksızdır.”
f. Yurt Dışında Bulunan Kiraya Verenin İhtiyacı
Yargıtay, 6. HD, 14.09.1995 tarih ve E. 1995/7908, K. 1995/8072 sayılı kararı
”…davacı vekili, müvekkilinin işçi olarak çalıştığı Almanya’dan kesin dönüş yaptığını, taşınmazı kahvehane olarak işleteceğini ileri sürerek, taşınmazın tahliyesini istemiştir. Mahkeme, adlî tahkikat sonucu davacının kesin dönüş yapmadığını kabul ederek davanın reddine karar vermiştir. İhtiyaçlının Türkiye’ye kesin dönüş yapıp yapmadığı açıklıkla anlaşılamamaktadır. Yukarıda belirtilen ilkeler nazara alınarak inceleme yapılarak, kesin dönüş yapmışsa ihtiyacın varlığının kabul edilerek kiralananın tahliyesine, aksi halde davanın reddine karar verilmek gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.”
Yargıtay 3. HD 23.05.2017 tarih 2017/3075 E. 2017/7795 K. Sayılı İlamı
”…Somut olayda; taraflar arasında düzenlenen 10.08.2013 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosya arasındaki belgelerden ihtiyaçlı davacının emekli olduğu ve dava tarihinde İsveç’te yaşadığı anlaşılmaktadır. Yargılama sırasında dinlenen davacı tanıkları
ihtiyaçlının Türkiye’ye kesin dönüş yapmak istediğini, Türkiyede başka konutu olmadığını, taşınmaz kiralanırken davalıya kesin dönüş yapıldığında taşınmazın tahliyesinin talep edileceğinin belirtildiğini beyan etmişlerdir. Davacının ihtiyaç iddiası tanık beyanları ile de kanıtlanmıştır. Dosyada mevcut deliller karşısında konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, değerlendirmede yanılgıya düşülerek yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” şeklindedir
2.Kiraya Verenin Eşinin Konut İhtiyacı
Kiraya verenin boşanma sürecinde bulunması nedeniyle eşinin ayrı ede yaşamak istemesi yahut mahkemece ayrılık kararı verilmesi durumunda kiraya veren kiralananın tahliyesini isteyebilir.
3.Kiraya Verenin Altsoyu, Üstsoyu Ve Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişilerin Konut İhtiyacı
Kiraya verenin kendisinin ve eşinin ihtiyacının yanında altsoyu (çocuk, torun vs.), üstsoyu (anne, baba vs.) ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçları için de kiralananın tahliyesini talep edebilir. Ancak ihtiyaca dayalı tahliyenin şartlarından olan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğine dair şartlar burada da geçerlidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır sorusunun cevabı kira sözleşmesinin niteliğine göre değişmektedir. Buna göre;
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Hem konut ihtiyacı nedeniyle hem işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma süresi aynı koşullara tabidir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye, süre şartına uyulmaksızın açıldığı takdirde dava usulden reddedilmektedir. Ancak dava, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme iradesini açıklamış olması nedeniyle ihtarname yerini tutacaktır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtar Şart Mı?
İhtiyaç nedeniyle tahliye, ihtarname şartı kapsamında üçe ayrılarak incelenmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtarname şartı aranmazken belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı aranmaktadır.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla, belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya gönderilen ihtarname dava açma süresinin uzamasına yarayacaktır. Kiralayan kiracıya, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açacağını bildiren bir ihtarname gönderdiği takdirde dava açma süresi 1 kira yılı uzar.
Bunu bir örnekle ele alacak olursak; 01.01.2021 tarihli 1 yıllık süreli kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. İlgili kira sözleşmesinin sonu 01.01.2022’dir. Bu tarihten itibaren yani 01.01.2022-01.02.2022 tarihleri arasında ihtarname gönderilmesi yahut dava açılması durumunda ilgili dava görülecektir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus vardır. Kanunen kira sözleşmesi kiracı tarafından sözleşmenin sona erdiği tarihten önceki 15 günde feshedilmediği takdirde aynı şartlarla uzamış sayılır. Bu durumunda sözleşmenin sona erdiği tarihten sonraki 1 ay içinde kira bedelinin alınması durumunda davacı kiraya veren sözleşmenin uzadığı ve artık belirsiz süreli sözleşmeye döndüğü iddiası ile karşılaşabilir. Kira bedelinin ihtirazi kayıtla alınması gerekmektedir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemlerin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye, ihtarname şartına uyulduğu takdirde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
Bunu bir örnekle ele alacak olursak; 01.01.2021 tarihli 1 yıllık süreli kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. İlgili kira sözleşmesinin sonu 01.01.2022’dir. 01.01.2022 tarihinden itibaren sözleşme artık uzama yılına girmiş olur ve belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinin 6 aylık dönemleri şu şekilde belirlenecektir. 01.01.2023-30.06.2023 arası ve 01.07.2023-31.12.2023 arsı 6 aylık kira fesih dönemleridir.
Fesih dönemlerinden önce gönderilmesi gereken ihtarnamelerin fesih tarihinden en geç 3 ay önce kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır. Yani 30.03.2023 tarihi itibariyle yahut 30.09.2023 tarihi itibariyle en geç fesih iradesini içeren ihtarnamelerin kiracıya tebliğ edilmesi gerekmektedir.
Böyle bir durumda diyelim ki ihtiyaç 02.02.2023 tarihinde doğmuş olsun. Böyle bir durumda kiracıya gönderilecek ihtarnamenin en geç 30.03.2023 tarihinden önce tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. Süresinde ihtarname tebliğ edildiği takdirde ilk 6 aylık fesih süresi olan 30.06.2023 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde dava açılabilecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ancak bu yetki kuralı kesin yetki olmadığından davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkili olacaktır.